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成功する不動産投資を実現するために
シンシア不動産では、広島を中心とした地元にて不動産投資をこれから始めようと検討中のお客様に、どのように投資を成功させたいかをヒアリングしております。物件を購入する前にまずは明確にしておくべきなのは、投資目的です。そこで、不動産投資を成功させるために頭に入れておくべき重要な5つのポイントについて解説していきます。
不動産投資を成功させる5つのポイント
ポイント1「投資目的」を明確にする
投資を始めるにあたり、最も重要なことのひとつが「なにのために不動産投資をするのか」という動機＝投資目的です。定年後に年金の代わりとして家賃収入を得るためなのか、または相続税や贈与税を抑えるために評価額が低い物件を購入するのかなど、投資する物件を選ぶためにも明確にしておく必要があります。
ポイント2投資先のエリアを「中長期の視点」で考える
不動産投資で「利回り」を重要視する投資家もいますが、長期間に渡り収益を得ることができる不動産において、中長期の視点で考えると「投資するエリア」を厳選すべきです。
都心部か地方都市かというアバウトな条件だけでなく、より詳細なエリアを選別し、立地や利便性、今後の開発状況、国や自治体の施策なども参考にしながら、投資に最適なエリアを探しましょう。
ポイント3利便性が高い「立地」を厳選する
賃貸マンションやアパート経営を目的とした不動産投資の場合、成功への近道は「利便性の高いエリアの物件を所有するか」にかかっているといっても過言ではありません。人口減少や人口格差が今後進むにつれ、入居を希望する人は駅チカで便利な街（エリア）に集中します。そういった利用者のニーズを的確に捉え、多くの人が憧れる住みたいエリアを把握した上で物件を選別することがポイントになります。
ポイント4地域の特性や土地・建物の「将来性」を吟味する
4つめのポイントは、投資する物件があるエリアの特性や土地・建物の将来性を見据えることです。再開発が進められて数年後には人口が増えそうな街や、すでに人気のエリアからさらに発展しそうな地域は投資価値が高いといえます。
また、土地は路線価や地価公示から判断し、過去と現在のデータを参照することで地価が値上がりするか予測することが可能です。建物に関しては、築年数や造りから将来的に大規模な修繕やリフォームが必要かどうか判断します。
このように場所の特性や土地・建物の将来性を頭に入れて投資をすることで、空室リスクを避けたり、運用時のキャッシュフローに悩まないというプラスにつながります。
ポイント5「出口戦略」も含めたキャッシュフロー
最後のポイントは、「出口戦略」にのっとったキャッシュフローを考えること。「出口戦略」とは、売却を視野に入れた投資計画で、売りやすい物件を所有して運用することです。
不動産投資のキャッシュフローには、固定資産税や管理費、空室を急遽埋めるための広告費、大規模な修繕費などさまざまな経費がかかります。経費率（収益に対する経費の割合）を軸に考えると築年数の古い中古物件では、リフォーム代や維持費がかさみ50％も経費がかかることも。対して、新築物件であれば経費率は20％に抑えることもできます。
いざ、売却するタイミングでスムーズに売れなければ、物件そのものが大きなリスクとなります。購入するときだけでなく、売却するときにも有利になるような投資計画を考慮することが投資を成功させるためのカギとなります。
